Båtadvokaten

Blogg, artikler og innspill om Båtjuss, båtfolkets virkelighet og båtlivets viderverdigheter.

Søk i artikler


Follow Tangedal on Twitter

XML Feeds

powered by b2evolution free blog software

Juli 2016
Man Tirs Ons Tors Fre Lør Søn
 << <   > >>
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31

Båtforening måtte til retten for å få leieavtale forlenget

Risikoen med leieavtaler

Når båtforeningen ikke selv eier sitt landareale, men i stedet leier det, er det alltid en risiko for uønsket eller uforutsigbar utvikling mht. leievilkårene. Særlig gjelder dette når avtalen skal fornyes. Båtforeningen og grunneier vil da --i motsetning til hva som er tilfelle i resten av leietiden -- ha sterkt motstridende interesser. Båtforeningen vil ønske lengst mulig fornyelse til lavest mulig pris, mens grunneieren vil ønske seg en avkastning på eiendommen som står i forhold til alternativ utnyttelse f.eks. til boligutbygging. Begge deler er selvsagt fullt forståelig, og fullt legitimt.

Risikoen som kan ramme båtforeningen vil som regel springe ut av at leieavtalen er gammel, gjerne 25-40 år, og av at den er kortfattet og sier svært lite om hva som konkret skal skje ved formyelse. Det er bare de færreste slike avtaler som har klare bestemmelser om ny leietid eller om hvordan eventuell leieøkning ved fornyelse skal fastsettes. Dette medfører at det -- hvis partene ikke blir raskt enige om vilkår for forlengelse -- kan ligge betydelig risiko for at det blir domstolene som må bestemme. Men mulighetene er også andre -- som saken vi skal omhandle her, godt illustrerer.

Leieavtalen og forlengelsen

Saken gjaldt en leieavtale inngått for 25 år i 1987, der det var avtalt at «leietiden settes til 25 år, med rett til forlengelse». Avtalen er ellers svært knapp, og sier ingenting om nærmere vilkår ved forlengelse. Særlig sier den ingenting om hvordan forlengelse skal kreves eller dokumenteres, og heller ingenting mht. om utleieren kan kreve nye vilkår, høyere pris eller andre endringer. Ikke minst sier avtalen ingenting om for hvor lenge det er rett til å forlenge avtalen.

Båtforeningen og utleieren hadde hatt forhandlinger og det var uttrykt av båtforeningen at man ville forlenge avtalen. Det første spørsmål som reiser seg, er hva det konkret skal til for at båtforeningen faktisk har forlenget avtalen. Vårt svar på dette er at når avtalen ikke pålegger en bestemt fremgangsmåte, vil et muntlig påkrav være tilstrekkelig. Akkurat om et muntlig påkrav er gitt, vil i tilfelle bli et rent bevisspørsmål.

Når avtalen ikke sier noe nærmere om for hvor lang tid forlengelse skal gjelde, er det ingen annen utvei enn å forsøke å forstå hva avtalens intensjon er eller var da den ble inngått. Fra inngåelsen forelå det lite av opplysninger, og utgangspunktet blir da avtalens egen tekst. Når den ikke angir et bestemt tidsrom, må man falle ned på den antakelse at det gjelder forlengelse for like lenge som første leieperiode. Det foreligger jo ingen «tolkningsdata» som indikerer at meningen var en annen.

Mht. leiepris blir problemstillingen den samme og i utgangspunktet blir svaret også det samme -- når avtalen ikke gir noen spesifisert rett til en økning, må det være gjeldende pris som videreføres. Et alternativ, hvis leien er svært lav, er å godta en økning til hva som er «gjengs leie» i det aktuelle området i landet. Men å finne dette nivået kan være svært vanskelig, fordi det er vanskelig å finne to avtaler som er direkte sammenliknbare nok til å trekke en konklusjon mht. generelt prisnivå. Antallet avtaler å sammenlikne med vil også være begrenset.

Tvisten og løsningen

Partene klarte ikke å bli enige, på tross av lang tids forhandlinger. Vi bisto underveis og fikk til slutt i oppgave å reise sak med krav om dom for båtforeningens rett til forlengelse. Etter vår vurdering var det behov for dom for at kontrakten var forlenget, og for at forlengelsen gjaldt for 25 år. Et krav om dom må spesifiseres i en kortfattet påstand, som i vårt tilfelle ble at leiekontrakten «er fornyet for en leieperiode på 25 år». Ved en dom med slik slutning, ville øvrige tvistepunkter antakelig kunne løses; og hva gjelder pris måtte det være opp til utleieren å kreve dom for at han hadde rett til bedre vederlag.

Som et alternativt redskap til tvisteløsning tilbyr domstolene rettsmekling -- dommerstyrte forhandlinger. I slike forhandlinger kan saken løses på slik måte som partene blir enige om, i motsetning til ved dom, der dommeren må gi medhold i den ene eller andre parts konkrete påstand. Rettsmekling er særlig tjenlig der partene fortsatt skal ha et samarbeide eller må forholde seg til hverandre, og vi anbefalte det derfor for båtforeningen.

Under rettsmeklingen klarte partene til slutt å bli enige om en løsning som tjener begge parters interesser, og som løste tvisten. Partene slipper dermed å møtes i retten, og partene slipper å måtte forholde seg til et domsresultat som fundament for videre sameksistens. Ved det forlik som ble inngått, ble alle tvistepunkter løst. Grunneieren fikk en grei økning i pris, til noe under kr 500 pr. båt pr. år. Det ble avtalt en prosedyre for fornyelse av avtalen ved neste utløp, slik at det da ikke skal være tvil mht. om avtalen fornyes eller ikke. Og -- ikke minst -- i stedet for 25 nye år som var kravet, fikk båtforeningen nå rett til 40 -- førti! -- års ny leie, og dessuten rett til «å fornye kontrakten på samme vilkår». Med andre ord fikk foreningen til sammen 80 års videre leie.

Et bedre resultat ut fra det utgangspunkt saken hadde -- «leietiden settes til 25 år, med rett til forlengelse» -- er det knapt mulig å tenke seg. At båtforeningen og grunneieren er forlikte og kommer på talefot igjen, er en tilleggsbonus, som også er mye verd.

Advokatfullmektig Sophie Jansen Alvestad

Fra sakens start av og i rettsmeklingen var det advokatfullmektig Sophie Jansen Alvestad som førte saken. Hun skrev sin juridiske masteravhandling om nettopp reforhandling av langvarige kontrakter. Kunnskapen om dette emnet kom godt med i forhandlingene, og resultatet var over all forventning. Advokatfullmektig Alvestad er en fast del av vårt team på fast eiendom og båtjuss og har gjort seg godt bemerket på begge disse områder.

 

 

 

 

 

 

Permalink 20.05.16 18:37:41 , by admin E-post , 3684 visninger, KNBF-saker, Bakgrunn/generelt,

Undersøkte Løsøreregisteret -- båten var likevel pantsatt

Et KNBF-medlem som er lykkelig båteier, fikk plutselig en dag en mystisk henvendelse fra Oslo Byfogdembete. Det ble bedt om svar på spørsmål som på underlig vis dreide seg om hans båt. Ved undersøkelser viste det seg at båten var beheftet med utleggspant. Men båteieren hadde undersøkt Løsøreregisteret ved kjøpet -- hvordan var dette mulig?

Les mer »

Permalink 10.02.16 14:05:14 , by admin E-post , 5651 visninger, KNBF-saker, Kjøpsrett,

Øker risikoen for svindel når markedet går ned?

Nedturen i oljebransjen kommer etter en lang nedtur i båtbransjen. De langsiktige konsekvensene av begge deler kan ikke overskues. Selv om det nettopp ble publisert gode tall for båtsalget i år, er spørsmålet: Blir det mer lureri når tidene blir dårlige?

Les mer »

Permalink 29.10.15 12:27:09 , by admin E-post , 4658 visninger, Kjøpsrett, Bakgrunn/generelt, Erstatning og forsikring,

Promille i båt -- om straffenivået

Båt og promille er et tema båtfolket ikke går lei av å diskutere. Fra snekkepilsens velsignelse via ankerdrammens vederkvegelse og like hen til fuktige festaftener i forskjellige havner, har båtfolket et forhold til alkoholen og nytelsen av den. Et forhold som på det jevne holder seg innen saklighetens grenser.

Dem som liker å bestemme over andre vil gjerne hevde at det er store problemer knyttet til promille til sjøs men de har sannsynligivs ikke rett. Sett i forhold til antall utseilte nautiske mil er uhell på grunn av moderat alkoholpåvirkning et ikke-tema. Det er ikke snekkepilsen som fører til uhell -- derimot høyere påvirkning utenfor det "lovlige" området. Likevel vaker bedreviterne i vannskorpen hele tiden og vil ha grensen ned i 0,2.

I en artikkel i Budstikka nylig fikk jeg sagt noen ord om selve straffenivået og hvorfor det er som det er. Kort fortalt -- skadepotensialet er dramatisk lavere til sjøs, og uten personskade er det ikke det store behovet for straff. Så lenge bedreviterne ikke får herje fritt, vel å merke.

 

Permalink 20.10.15 21:13:11 , by admin E-post , 1052 visninger, Eksempler/rariteter,

NrK viser at vestpåbudet ikke treffer mål

NrK kritiserer politiet for unnlatt vestbruk, men glemmer selv å gjøre en elementær sjekk av reglene.

I denne artikkelen på nrk.no fremfører NrK bombastisk et retorisk spørsmål av klasse. Det vises frem et bilde av politiet om bord i en liten rød båt, uten redningsvester, og med spørsmålet «finn tre feil». Av artikkelen videre kommer det klart frem at NrK mener at politiet overtrer det lett hodeløse påbudet om bruk av redningsvest i båt av under 8 meters lengde.

FEIL.

Les mer »

Permalink 07.08.15 21:58:40 , by admin E-post , 6666 visninger, Bakgrunn/generelt, Eksempler/rariteter,

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 14 >>