Båtadvokaten

Blogg, artikler og innspill om Båtjuss, båtfolkets virkelighet og båtlivets viderverdigheter.

Søk i artikler


Follow Tangedal on Twitter

XML Feeds

powered by b2evolution free blog software

Januar 2018
Man Tirs Ons Tors Fre Lør Søn
 << <   > >>
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
« Ikke KNBF-medlem?Selvbygg -- risikabelt prosjekt »

salg via båtmegler

Salg gjennom båtmegler - trygt for selger?

 Opprinnelig publisert 1995

Hvorfor bruke megler?
Båtmegleren har i hovedsak to funksjoner: (1) Å markedsføre båten på selgers vegne, og (2) å gjennomføre det økonomiske oppgjør mellom selger og kjøper når båten er solgt.

Følg opp:

I markedsføringsfasen kan vi si at megleren kun har et kontraktsmessig forhold - med rettigheter og forpliktelser - overfor selgeren, som er meglerens oppdragsgiver. I kontrakts- og oppgjørsfasen derimot, har megleren et kontraktsmessig forhold til både selger og kjøper. Han fungerer da som tillitsmann for begge, og har i oppdrag fra begge å sørge for at oppgjøret håndteres riktig med omregistrering, formidling av innbetalinger og sletting av heftelser m.v. For kjøperen sikrer megleren at selger ikke får betalt før båten er levert i godkjent stand, og for selgeren sikrer megleren at kjøperen betaler før overlevering finner sted.

De fleste båtselgere ser poenget med å la salg gå gjennom megler - man slipper unna det alt vesentlige av arbeidet med å selge båten, og man får man trygghet for at man får sine penger når handelen er gjennomført. Det sistnevnte stemmer imidlertid ikke alltid. En konkurs hos en megler i Bergen på 90-tallet avdekket omfattende økonomisk kriminalitet i forbindelse med gjennomføring av oppgjør.

Kjøpesummer gikk til driften
Gjennom konkursbehandlingen kom  det for en dag at denne båtmegleren over en lang periode - i alle fall fra sommeren 1995 av - gjorde gjentatte underslag av betrodde midler, nemlig innbetalte kjøpesummer for båter. Det var i utgangspunktet gått ganske snedig til verks, slik at behandlingen av innbetalte penger for selgerne fremsto som tilforlatelig. Bl. a. var det opplyst at der ble brukt "klientkonto", og denne opplysningen har tydeligvis vært nok til å gi et betydelig antall selgere den nødvendige følelse av trygghet. Men det er uklart om megleren noen gang hadde hatt en klientkonto - oppgjør foregikk nemlig direkte over meglerfirmaets egen driftskonto. Og selgernes penger ble brukt til å dekke de løpende driftskostnadene for megleren.

Dette skjedde slik at megleren først fikk innbetalt på sin driftskonto kjøpesum for en båt. Hele eller deler av dette beløpet ble brukt til drift av forretningen. På det tidspunkt selgeren skulle ha sine penger, var imidlertid kassen tom. Det var flere selgere som hadde vanskeligheter med å få sine penger ut fra megleren, formentlig fordi megleren ikke hadde nok midler til både selgerne og sine egne driftskostnader. Det ble da brukt penger fra et annet oppgjør, der kjøpesummen var innbetalt i mellomtiden. Dermed ble det første oppgjøret "finansiert" med det neste, og dette rullerte helt frem til konkursen.

De beløper som kjøperen innbetaler og som megleren skal betale videre til selger og eventuelt til selgers bank dersom denne har pant i båten, er det vi kaller betrodde midler. Pengene tilhører andre enn megleren, og han har selvsagt ikke lov til å bruke disse pengene til egne formål. Normalt skal slike midler holdes atskilt fra egne midler, ved at de plasseres på en egen konto - klientkonto. For klientkontoer skal meglerens bankforbindelse avgi erklæring om at banken er innforstått med at pengene tilhører andre enn megleren, slik at banken ikke kan trekke av klientkontoen for meglerens gjeldsforpliktelser overfor banken.

Dersom megleren bruker av selgernes penger til egne formål, begår han et underslag. Etter straffeloven defineres underslag som "tilegnelse" av penger man er betrodd av andre; dvs. at man tar pengene selv i stedet for å disponere dem i henhold til eierens instruks.

Det tragiske med underslagene er at de som underveis fikk sine penger for sent, ikke ropte varsko enten i media eller overfor offentlige myndigheter. Dermed kom flere kjøpere i faresonen etter hvert. Og de selgere som var så uheldig at de ventet på oppgjør da konkursen kom, ble sittende med svarteper: Ingen båt - og ingen penger.  Ved konkursåpningen var det tre selgere som ikke hadde fått sine penger, og som dermed tapte alt. Til sammen dreide dette seg om bortimot NOK 1.250.000. I ett av tilfellene, der selgeren taper NOK 770.000, gikk pengene til å dekke inn hele tre tidligere, misligholdte oppgjør.

Den tidligere ledelsen i meglerforetaket mener at problemstillingen er mer nyansert enn det bostyrets innberetning til Bergen Skifterett gir inntrykk av. Fra ledelsen påpekes bl. a. at selskapets bankforbindelse spilte en betydelig rolle i de transaksjoner som endte med tap for selgerne.

Lureri med registrering
Det hører med til den triste historien at der også var kritikkverdige forhold som har tilknytning til omregistrering. En båt som var registrert på meglerforetaket i Skipsregisteret, ble solgt i august 1994. På grunn av at båten ikke var registreringspliktig i Skipsregisteret, registrerte kjøperen den selv i Småbåtregisteret. Intet ble gjort i forhold til Skipsregisteret, og skjøte til kjøper ble aldri tinglyst. Så sent som i november 1995, kort tid før konkursen, tilbødmeglerforetaket å stille den samme båten som sikkerhet for et banklån på NOK 1.275.000. Dersom et slikt låneopptak hadde blitt gjennomført, kunne kjøperen/eieren ha tapt hele båten, fordi meglerforetaket fortsatt hadde den formelle disposisjonsrett til båten. Den tidligere ledelsen i det konkursrammete selskapet har om dette forholdet forklart at det var tale om at den aktuelle båten skulle tas i innbytte, og det var finansieringen av dette byttet lånesøknaden gjaldt. Hvis dette er riktig, berettiger forholdet selvsagt ikke til kritikk.

Men det illustrerer et alvorlig potensielt problem, som er oppstått ved at en del fritidsbåter - mellom ti og femten meter i lengde - valgfritt kan registreres enten i Skipsregisteret eller Småbåtregisteret.  Derfor bør dette lyde som et varsko til alle finansinstitusjoner: Kontroller hvem som har den fysiske besittelsen av båten, ikke bare hvem som er registrert som eier i Skipsregisteret! Det har nemlig skjedd mange ganger at båter som er registrert i Slipsregisteret, ikke har blitt omregistrert ved salg. Sågar har det i enkelte tilfeller vært flere eiere imellom før dette har blitt oppdaget. At det går an å sløve såpass med verdier fra en halv million og oppover, er vanskelig å begripe. Hvem ville ha kjøpt en eiendom for samme pris og gitt blaffen i om han fikk tinglyst skjøte?

Meglerforeningen holder orden
Konkursen i meglerforetaket og de straffbare forhold som ble avdekket i den forbindelse har ikke gått de andre meglerne hus forbi. - BMF (Båtmeglernes Forening gjennomførte som konsekvens et stort arbeide med kvalitetssikring, der påbudt bruk av klientkonto og betryggende gjennomføring av oppgjør er viktige elementer.   Autorisasjonsordningen som er innført av BMF tar sikte på å sikre både selgers og kjøpers interesser.

Ingen regulering og kontroll
Som de fleste andre aspekter av båtlivet er meglerbransjen fullstendig uberørt av statlig innblanding og kontroll. Der finnes bortimot ingen lovgivning som regulerer forholdet mellom megler og selger, ikke engang et krav om at alle innbetalinger skal gå over klientkonto. Og der er ingen lovpålagte garantier eller forsikringer. Dette er egentlig et stort paradoks, spesielt når man sammenlikner med eiendomsbransjen. En slik sammenlikning virker kanskje umiddelbart unaturlig, men tenk over hvilke verdier det er tale om. En typisk familiebåt på mellom 26 og 30 fot koster flesk - nyere modeller gjerne fra NOK 500.000 og oppover.

Når en eiendomsmegler eller advokat skal foreta eiendomsoppgjør mellom kjøper og selger er der et omfattende lovverk som regulerer forholdet mellom alle tre parter. Hovedpoenget med lovgivningen er at ingen kan bringe selger og kjøper sammen uten å ha enten eiendomsmeglerbevilling eller advokatbevilling - altså et meget betryggende kvalifikasjonskrav. Ingen av disse er lett å få, men de er i sannhet lett å miste - og det motiverer til å gjøre jobben riktig. Gjennom lang utdannelse har eiendomsmeglere og advokater dessuten inngående kunnskap om alle lover og regler som gjelder fast eiendom, slik at potensielle katastrofer unngås.

Dessuten - og det er det aller viktigste - er det et vilkår for både meglere og advokater at de stiller både en garanti (fem millioner) og en forsikring (fem millioner til) før de overhodet får lov til å håndtere en eiendomsoverdragelse. Til alt overmål stiller advokatenforeningens forsikringsselskap strenge vilkår om hvordan oppgjøret håndteres for at forsikringen overhodet skal gjelde - såkalte sikkerhetsforskrifter som alltid må følges. Gjennom alt dette sikres både kjøper og selger mot uærlig forretningsvirksomhet, og kostnadene med de tap som oppstår dekkes av henholdsvis meglerne og advokatene gjennom forsikringspremien.

Men for båter som kan koste like mye som en gjennomsnitts bolig, gjelder det ingen regler.

Du har ansvaret selv
BMF's løpende arbeide med å sikre kundenes interesser fortjener betydelig respekt. Foreningen har selv tatt affære og tar sikte på å fylle de "tomrom" som mangelen på lovregler etterlater seg.  Men jeg mener for min del at sikringen ikke er komplett før meglerforeningen stiller krav om obligatorisk sikkerhetsstillelse eller ansvarsforsikring overfor kundene. Frem til en slik ordning trer i kraft, bør du som selger vurdere å insistere på en særskilt bankgaranti fra megler  eller på at oppgjøret skal gå gjennom advokat, i hvert fall dersom det er tale om betydelige midler som skal formidles fra kjøper til selger. Husk: Du har selv ansvaret for å sikre dine egne interesser!

Denne artikkelen er tidligere trykket i Båtliv og Bruktbåtbladet.

Permalink 20.10.10 19:34:55 , by admin E-post , 3677 visninger, Kjøpsrett, Bakgrunn/generelt,